입주 물량 부족! 군포 신축 선점 찬스, 금정역 푸르지오 그랑빌 GTX 타고 완판 각?
제 취미는 심심할 때 부동산 지도를 보는 것인데요. 얼마전 호갱노노를 보고 있자니 금정역 푸르지오 그랑블이 실시간 검색어 1위에 오르고 있었습니다.
응? 이게 왜 실시간 검색 1위지?
살펴봤더니 미분양난 세대를 모델하우스에서 선착순으로 계약하고 있었는데요. 전용 84까지 계약이 완판 되어 실시간 검색순위에 오르게 된 것이더라고요.
24년 6월 입주자 모집 공고가 뜨고 7월에 계약을 시작했는데, 8개월 만에 거의 완판 되었으니 꽤 성공적인 사업입니다. (바로 완판되는건 더 높일수 있었던 분양가였다는 증거로 사업주의 입장에선 손해거든요)
그런데, 가격이....조금...이상하던데...살펴볼께요!
호갱노노 실시간 검색 1위의 위엄 : 금정역 푸르지오 그랑빌의 입지
금정역은 1호선과 4호선 2개의 노선이 지나는 더블역세권인데요. 여기에 GTX-C까지 예정되어 있어 굉장히 발전할 것으로 예상되는 지역입니다.
금정역푸르지오그랑빌은 금정역까지 도보 15분 정도 소요되어 가깝지는 않습니다.
금정역푸르지오그랑빌 북쪽으로 안양 IT단지가 있고 남쪽으로 공장 및 회사들이 있습니다. 가장 가깝게 있는 가온전선공장은 이전에 예정되어 있다고는 하지만 두고 볼 문제입니다. (그나저나 가온전선은 LS전선의 자회사로 작년 전력망주로 엄청 화려했던 기업 아니던가요 ㅎㅎ제게 큰 이익준 감사한 기업ㅋ)
또한 배정초등학교가 금정초등학교로 도보 20분 이상이 소요됩니다. 회사에서 입주민 전용 셔틀버스를 제공한다고 하지만 아마도 기간이 정해져 있을 것이며(보통 2년) 그 이후에는 이용할 수 없거나 입주민들이 돈을 모아 셔틀을 운영해야 할 것입니다.
분양가 및 선착순분양의 조건은?
| 타입 | 공급세대 | 분양가 | 계약금 5% |
| 95A | 76세대 | 11억2850만원 | 5642만5000원 |
| 95B | 38세대 | 11억2110만원 | 5605만5000원 |
분양가는 위와 같지만 전용 84까지는 계약이 완판 된 상태이고요. 전용 95 일부세대만 남았다고 합니다. 현재 계약조건은 계약금 5% 조건입니다. 5000만 원 내외면 일단은 경기도 군포시에 41평 아파트를 가질 수 있는 것이죠
괜찮은 선택일까요?
분양가 적정성 분석! 금정역 푸르지오 그랑빌, 비싼 걸까?
- 필터조건 1 : 31평형~40형 이하
- 필터조건 2 : 입주년차 10년 이하
- 필터조건 3 : 세대수 700세대 이상
금정역푸르지오그랑빌과 조건이 비슷하게 필터를 걸어보았습니다. 금정역 푸르지오 그랑빌 전용 84의 가격은 대략 10억이고 41평은 11.3억으로 호갱노노에서 빨간 네모점선에 위치해 있습니다.
1) 노란 원 : 힐스테이트 금정역과 비교
| 힐스테이트 금정역 | 금정역푸르지오그랑빌 | |
| 입주년차 | 22.3월 | 28.5월 |
| 교통 | 금정역 초역세권 도보1분 | 금정역 도보 15분 |
| 초등학교 | 금정초 도보15분 | 금정초 도보 15분 |
| 매매가 | 30평 9.3억 34평 11.7억 | 34평 10억 41평 11.3억 |
금정역푸르지오 그랑빌의 분양가를 합리적으로 보시는 분들은 아마도 힐스테이트금정역을 중심으로 보셨을 확률이 높습니다. 같은 초등학교에 배정되고 거리도 비슷하지만 차이가 나는 것은 연식과 역과의 거리인데요.
연식은 금정역푸르지오그랑빌이 6년 정도 신축이지만 역과의 거리는 15분 차이 나는 것이죠.
그런데, 여기서 생각해보셔야 할 것이 힐스테이트 금정역의 가격이 주변에 비해 지나치게 높다는 것입니다. 왜 그럴까요? 제 생각으로는 GTX의 호재가 반영된 것으로 판단이 되는데요. 힐스테이트 금정역은 금정역 초역세권으로 GTX가 개통이 되면 강남까지 10분이면 갈 수 있습니다.
하지만 기존에 개통된 GTX-A노선을 보면 역과 가까운 초역세권 단지만 GTX의 효과가 있을 뿐 조금만 떨어져도 그 효과는 없습니다. 일례로, 동탄을 볼까요?
동탄역 초역세권인 동탄역 롯데캐슬은 34평은 15.3억이지만 역에서 3블록 떨어진 동탄역유림노르웨이숲이나 로열듀크비스타 등은 평균 11억 정도임을 알 수 있습니다. 대략 초역세권 단지보다 70~75%의 가격에서 형성됩니다. (20년~21년 입주한 단지도로 연식이 비슷)
이런 논리로 본다면 금정역 푸르지오 그랑빌 34평의 합리적인 가격은 11.7억의 75%인 8.7억 정도에 + 신축 연식을 고려한 9억 선이라고 생각할 수 있겠습니다.
2) 초록원 : 호계동 vs 금정동, 입지경쟁력은 어디가 좋을까?
초록색 점선 원인 호계동 쪽 단지인 평촌센텀퍼스트(23년식) 34평은 25년 3월 현재 11.9억이고요. 평촌더샵아이파크(19년식) 34평은 11.2억, 평촌어바인퍼스트(21년식) 34평은 10.2억입니다.
호계동은 부동산지인에서 확인한 25년 3월 평단가 2,455만 원인 지역이고요. 금정동은 1,708만 원입니다. 당연히 호계동이 상위급지입니다. 대략 퉁쳐서 금정동은 호계동의 70% 가격이 형성될 것으로 보입니다.
그렇다면, 평촌센텀퍼스트(23년식) 34평 11.9억의 70%는 8.4억 정도 됩니다. 여기에 5년 신축임을 고려하면 9억 정도가 합리적이라 판단되네요.
3) 검은색 원 : 평촌 트리지아와 비교한 가격 경쟁력
| 평촌트리지아 | 금정역푸르지오그랑빌 | |
| 입주년차 | 24년8월 | 28년5월 예정 |
| 교통 | 4호선 범계역 도보20분 | 1,4호선 및 GTX예정 금정역 도보 15분 |
| 초등학교 | 호계초 도보 5~7분 | 금정초 도보 15분 |
| 학군지 | 평촌학원가 이용가능 | 학원가 형성안됨 |
| 매매가 | 10.5억 | 10억 |
검은색 원이었던 평촌 트리지아는 안양의 평촌학군에서는 살짝 밀리지만 평촌학원가를 충분히 이용할 수 있는 위치입니다. 교통적인 면에서 금정역푸르지오그랑빌보다 열세하지만 학군적인 면에서는 비교우위에 있습니다.
그런데 평촌트리지아는 안양시 동안구 호계동이며 금정역푸르지오그랑빌은 군포시 금정동입니다. 급지면에서 호계동이 상당한 우위에 있는데 비교하는 단지들의 가격이 비슷하다면 아래급지의 아파트가 비싸거나 상위급지의 아파트가 현재 저렴한 구간인 거죠.
저는 전자라고 생각합니다.
저는 지금 서울수도권 부동산이 상승기라고 생각하지 않습니다. 그래서 제 기준에서는 이런 시기에 함부로 분양받는 것은 상당히 위험합니다.
물론, 만약 지금 상승기에 들어섰다면 살짝 높은 분양가라도 시간이 해결해 줄 수 있습니다.
관건은 지금 부동산 상승기인지 쇠퇴기인지에 달려있는데요. 어느 쪽이 맞을까요?
제 생각에는 2년 정도는 지켜봐야 알 수 있을것 같습니다. 왜냐하면 부동산은 최소 2년은 보유해야 매도할 수 있기때문이죠.
지금 부동산은 어떤구간일까요?
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