서울 출퇴근 1시간, 과연 6.5억의 가치? 고양더샵포레나 청약 분석

같은 경기도인데 희안하게 경기북부는 경기남부에 비해 집값이 저렴한 편입니다. 과거 서울 외곽에 신도시를 개발할 때만 하더라도 아마 이렇게 차이날지 몰랐을 거예요.

 

하지만 서울 집값이 하늘 높이 떠오른 이상 일반 서민들에게 고양시 만큼 괜찮은 동네도 없습니다. 서울과 가까우면서도 가격 부담을 줄일 수 있는 지역이니까요.

 

특히 고양시 덕양구는 서울과 맞닿아 있는데요. 5월 초 고양시 덕양구에서 청약이 있습니다. 청약해도 될까요?

 

 

마을버스 없이는 못살아

 

고양더샵포레나-역과의거리

 

 

고양더샵포레나 분양평형 및 분양가 : 여러가지로 아쉬움이 남는다

고양더샵포레나-분양가

고양더샵포레나
평형	분양가	세대수
39	약 3.5억	52세대
46	약 3.9억	108세대
59A	약 6.5억	389세대
59B	약 6.3억	86세대
74B	약 6.4억 (1층)	1세대
특이점	계약금 5%

 

 

고양더샵포레나의 일반 분양은 636세대인데요. 재개발 구역의 일반분양이라 실제 단지는 훨씬 큽니다. 재개발에서 좋은 평형과 층은 원조합원들이 선점하기 때문에 일반분양에 최상급 평형과 층은 없는게 일반적입니다. 고양더샵포레나는 어떨까요?

 

1) 작은 평수만 남은 일반분양 : 84타입 미제공의 아쉬움

아쉬움이 많은 일반분양 평형입니다. 재개발의 일반분양이 원래 그러하지만, 고양더샵포레나는 입지가 좋은 편이 아니기 때문에 왠만큼 좋은 평형과 층수가 나와야 일반분양에 성공할텐테요. 조합에서 유도리를 발휘하지 못한 모습입니다. 

 

특히, 74B타입 1층의 1세대는 무슨 의미일까요..일반공급 청약을 하든 말든 신경안쓰겠다는 의미로 받아들여야 하나요? 또한 사람들이 가장 선호하는 84타입 일반분양이 하나도 없습니다. 어느정도 있었으면 좋았을 거란 아쉬움이 남습니다. 

 

고양더샵포레나는 역과의 거리가 상당히 있는 단지이기 때문에 작은 평형에 대한 수요는 많지 않을 것입니다. 작은 평형의 수요층인 신혼부부 혹은 1인 가정은 출퇴근할 수 있는 지하철역과의 거리가 더 중요하기 때문입니다.

 

대신 초품아와 숲세권의 이점이 있기 때문에 지하철역과의 거리가 멈에도 불구하고 자녀가 있는 세대는 선호할 수 있기 때문에 전용84에 대한 수요는 있을텐데, 아쉽네요. 

 

뭐, 그러니까 조합원들이 선점했겠지만요. 하지만 이렇게 일반분양이 나오면 분양에 성공하기 쉽지 않아 보입니다. 

 

2) 절대가격은 저렴해 보이는 분양가와 계약금 5%의 이점

일반분양이 가장 많은 전용59를 중심으로 살펴보면 절대적인 가격은 비싸지 않아 보입니다. 6억 대에 내집마련을 하는 것이니까요. 하지만, 고양더샵포레나는 지하철역과의 거리가 상당한 단지로 마을버스 없이는 지하철역까지 걸어가기 쉽지 않습니다. (도보 40분이상) 그렇기 때문에 이것이 아파트 가격에 어떻게 반영이 되는지 충분히 살펴봐야 합니다. 

 

다만, 계약금 5%라는 것은 좋아보입니다만, 글쎄요..

 

 

일산자이, 롯데캐슬과 비교해 본 고양더샵포레나

비교해볼만한 주변단지를 선정하는데 고심이 많았는데요. 고양원당더샵포레나와 지하철역과의 거리가 유사한 단지와 인근에 위치한 신축으로 선택해봤습니다. 

 

1) 일산자이더헤리티지와의 비교해 본 고양더샵포레나

일산-자이더헤리티지와-고양더샵포레나-역과의거리-비슷

 

일산자이더헤리티지도 고양더샵포레나와 마찬가지로 가장 가까운 지하철역인 경의중앙선 백마역까지 마을버스로 20분정도 소요되는 단지입니다. 게다가 22년에 입주한 신축이기 때문에 고양더샵포레나와 비교하기에 적합할 것으로 생각됩니다. 

 

일산-자이더헤리티지-호갱노노

	일산자이더헤리티지	고양더샵포레나
연식	22년 2월	28년 2월
전용59 매매 및 분양가	5.8억	6.5억
초등학교	원흥초 도보7분	원당초 도보3분 거의 초품아
역과의 거리	경의중앙선 백마역 마을버스 20분	3호선 원당역 마을버스 20분
세대수	1333세대	2601세대

 

 

세대수는 고양더샵포레나가 2배 가까이 많지만 자이더헤리티지도 1000세대가 넘는 대단지이기 때문에 큰차이는 없습니다. 지하철역과의 거리도 동일하고 버스 등을 이용한 광화문, 여의도와의 출퇴근거리를 비교했을 때도 대동소이합니다. 

 

일산자이더헤리티지가 있는 식사동이 고양더샵포레나가 위치한 주교동보다 평단가가 높기는 하지만 그렇게 유의미하지 않기에 비슷한 급지라고 생각한다면 두 단지 사이에 가격차이를 발생시키는 것은 연식과 초등학교와의 거리입니다. 

 

이를 가격으로 환산하면 다음과 같다고 생각합니다. 

[일산자이더헤리티지와 비교해본 고양더샵포레나의 합리적 분양가]

<25평> 자이더헤리티지 25평 5.8억 기준

1. 연식 : 5.8억 x 6년 x 1.5% = 6.32억
2. 초등학교와의 거리 : + 0.2억 =6.52억

 

 

2) 원당역롯데캐슬스카이엘과의 비교해본 고양더샵포레나

원당역롯데캐슬스카이엘-호갱노노

	원당역롯데캐슬스카이엘	고양더샵포레나
연식	24년 8월	28년 2월
매매 및 분양가	전용35 매물없음 전용47 매물없음 전용59         7억	전용39   3.5억 전용46  3.9억 전용59   6.5억
초등학교와의 거리	성사초 도보6분	원당초 도보3분 거의 초품아
지하철역과의 거리	3호선 원당역 도보 6분	3호선 원당역 마을버스 20분
세대수	1236세대	2601세대

 

 

위 지도는 호갱노노에서 원당역롯데캐슬스카이엘의 위치와 실거래가를 캡쳐한 것인데요.  24년 8월 입주한 단지이기 때문에 실거래가가 대부분 분양권 거래입니다. 분양권은 다운거래가 많기 때문에, 그리고 입주시기에는 가격이 살짝 눌릴 수도 있기 때문에 신뢰하기 힘듭니다.

 

그래서 입주한지 2~3년 내외의 단지의 실거래가는 호갱노노보다는 네이버부동산에서 호가를 살펴봐야하는데요. 네이버부동산에는 전용35와 47의 매물이 없어서 호가를 알 수 없습니다. 

 

전용59의 호가는 7.2억이지만 아무래도 집주인의 호가이기 때문에 그대로 사용하기에는 무리가 있어보입니다. 이에 직전 실거래가에서 가장 높은 거래인 6.8억과 7.2억의 중간값인 7억을 기준으로 삼았습니다. 세대수는 두 단지 모두 대단지이기 때문에 큰 차이는 없을 것이고 유의미한 차이는 역시 지하철역과 초등학교와의 거리에서 발생합니다.

 

이를 가격으로 환산하면 다음과 같다고 생각합니다. 

[ 원당역롯데캐슬스카이엘과 비교한 고양더샵포레나의 합리적 분양가]
<25평> 원당역롯데캐슬스카이엘 25평 7억 기준

1. 연식 : 4년 x 1.5% x 7억 = 7.4억
2. 초등학교와의 거리 : +0.2억 = 7.6억
3. 역과의 거리 : -1억 = 6.6억

 

3) 주변단지와 비교해본 고양더샵포레나 분양가의 합리성

	일산자이더헤리티지	원당역롯데캐슬스카이엘
비교단지 대비 분양가	6.52억	6.6억
실제 분양가와 차이 (마진)	실제 분양가 6.5억으로 거의 마진 없음

 

 

청약할 만한가? 실수요자 vs 투자자 관점에서 본 평가

고양더샵포레나는 딱 현재 시세 그대로 분양가가 나왔다고 생각합니다.

 

하지만 문제는 일반분양에 나온 평형이 대부분 작은평형이라는 것이죠. 앞에서 말씀드렸듯이 작은 평형은 큰 평수에 비해 지하철역과의 거리가 상당히 중요합니다. 그렇기 때문에 일산에 부동산 상승기가 온다 하더라도 작은 평형은 역세권에서 부터 시작할 것입니다. 

 

그리고 나중에 매도를 하더라고 역세권에서 멀다면 내가 원하는 시기게 매도하기 힘들수도 있습니다. 그렇기 때문에 저라면 굳이 여기를 청약통장 써가며 청약을 신청하지 않을 것 같습니다. 

 

실수요자든 투자자든 저는 말리고 싶은 분양가입니다.  남는게 없고 조합원들에게 보태주는 가격입니다. 

 

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과거 2000년 초반만 하더라도 고양시가 성남시와 어깨를 나란히 하던 시절이 있었는데요. 반도체 경기 호황과 더불어 이와 관련된 일자리들이 경부선 이남쪽으로 자리잡으면서 고양시의 위상이 주춤하게 되었습니다. 고양시를 대표하는 일산과 성남시의 분당을 비교해보면 느낌이 오실텐데요. 

 

고양시 집값이 주춤한 또다른 이유는 주변에 공급이 계속되고 있는 것도 무시할 수 없습니다. 일자리 부족으로 수요는 주춤한데 삼송, 원흥지구가 있었고 앞으로 고양장항지구, 창릉신도시, 파주운정신도시 까지 공급이 지속될 예정입니다. 그렇기 때문에 고양시 부근은 가격이 상대적으로 크게 저렴하지 않은 이상 많이 기다려야 하는 곳입니다. 

 

전적으로 저의 개인적인 생각으로는 그렇습니다.