부천 대장 A7·A8 본청약 커트라인 얼마? 하남교산 사례로 보는 당첨 예상선

저는 심심할 때마다 호갱노노 실시간 검색 단지를 살펴보는데요. 요근래 부천 대장지구 A7·A8이 자주 눈에 띕니다. 그래서 검색을 해보면 연관검색어로 “A7 블록 청약”, “A8 블록 일반분양”, “부천 대장 분양가”, “평면도” 같은 키워드들이 줄줄이 뜨는데요.

 

부천 대장지구 A7,A8의 사전청약은 2021년 부동산 고점시기에 했었습니다. 그리고 현재 본청약이 진행되는데 확정 분양가는 사전청약 당시 추정치보다 약 1억원이 올랐습니다. 그럼에도 주변 원종동 아파트 시세와 비교하면 저렴한 수준이긴 한데요. 본청약의 당첨자 커트라인은 어떻게 될까요?

 

사전청약은 청약통장 납입액 순,
본청약은 신생아 우선공급?

부천-대장지구-A7-전용59-견본주택-언론에-공개된-사진-6인식탁이-들어갈-공간-주방과-거실

 

 

 

 

부천 대장 A7, A8 사전청약 당첨자 선정방식은 주택청약 납입액 순!

부천 대장지구 A7과 A8의 사전청약 커트라인
블럭	커트라인 (납입액)	납입 회차 기준
A7	약 2,030만 원	203회 = 약 17년
A8	약 1,770만 원	177회 = 약 15년

2021년 12월 진행된 4차 사전청약에서 부천 대장 A7·A8은 납입액 순으로 당첨자를 선정했습니다. 당시만 하더라도 월 10만원만 인정해 주었기 때문에 커트라인 납입액을 몇 년 동안 넣었는지 환산하면 약15~17년입니다. 

 

이 구조는 사실상 가점이 낮은 2030 세대에겐 불리했죠.

 

 

부천 대장지구 A7·A8 본청약, 당첨자 선정 방식 정리

부천 대장지구 A7·A8 본청약 일반공급 당첨자 선정 방식
구분	1단계 신생아 우선공급 (50%)	2단계 우선공급 1순위자 (30%)	3단계 추첨공급 (20%)
평가 기준	1) 동일순위 내 지역우선 (부천) 2) 동일지역 내점자: 저축총액 순	1) 동일순위 내 지역우선 (부천) 2) 동일지역 내점자: 저축총액 순	동일순위내 지역우선 추첨
A7 (총27세대)	14세대	9세대 (1단계 잔여물량)	4세대
A8 공급 수 (총22세대)	11세대	7세대 (1단계 잔여물량)	4세대
비고	신생아 자녀가 있는 가구 대상	1단계 탈락 +  1순위 청약자 중 신생아 요건 미충족 가구	1,2단계 탈락 대상

 

이러한 부분이 반영되어 2025년 3월, 공공분양 청약제도가 일부 바뀌었습니다. 신생아 우선공급이 생긴 것인데요. 태아를 포함한 2세 미만의 신생아가 있는 가구에 대해 공공분양 일반공급의 50%를 우선공급하는 내용입니다.

 

기존에는  오랫동안 청약통장을 부은 사람, 즉 장년층이 유리했지만 이제는 신생아 자녀가 있는 3040 실수요자가 가장 먼저 당첨 기회를 얻을 수 있게 되었습니다. 이는 저출산 대책의 조치로 25년 3월31일 부로 시행된 것인데요. 이에 같은 3기 신도시지만 고양창릉 S5, S6의 본청약과는 당첨자 선정방식이 크게 달라진 것입니다.

 

하남 교산 A2를 통한 부천 대장 A7·A8 본청약 커트라인 추정

청약제도가 바뀌지 않았다면 공공분양 본청약의 커트라인을 예상해보는 것은 어렵지 않습니다. 왜냐하면 사전청약의 커트라인이 언론을 통해 어느정도 알려져 있기 때문에 이를 기준으로 추측해 보면 됩니다. 

 

하지만, 25년 3월 31일 이후 입주자모집 공고문을 내는 공공분양에 신생아 우선공급이 생기면서 상황이 꽤 복잡해졌습니다. 이에 저는 한달 먼저 청약을 한 하남교산 A2 본청약의 경쟁률을 기준으로 커트라인을 추측해보고자 하는데요. (하남교산 A2 당첨자 발표일은 5월23일로 아직 발표안함)

 

이는 부천 대장지구 A7, A8과 더불어 25년 개정 청약제도가 적용되는 공공분양 단지이고, 당첨자 선정방식 등이 유사하기 때문입니다. 

 

1) 하남 교산 푸르지오 더 퍼스트 본청약 경쟁률

하남 교산 푸르지오 더 퍼스트 본청약 경쟁률
전용면적	세대수	경쟁률
59㎡	112세대	366.6:1
58㎡	7세대	174.3:1
55㎡	5세대	143.6:1
51㎡	77세대	128.9:1

 

하남 교산 A2BL 본청약은 아직 당첨자가 발표되지 않았지만, 경쟁률만 봐도 치열함을 짐작할 수 있습니다. 물론, 하남교산 푸르지오 더 퍼스트의 분양가는 주변 시세 대비 80% 이하 수준으로 저렴했다는 것이 작용한 것으로 추측됩니다. 

 

반면, 부천 대장 A7·A8은 주변시세 대비 크게 저렴하지 않아 실거주의무가 없습니다. 그렇기 때문에 하남 교산 푸르지오 만큼 경쟁률은 나오기 어렵습니다. 하지만 공급물량이 적다는 것은 커트라인의 하방지지선을 단단하게 형성할 요인이 될 수 있습니다.

 

2) 하남 교산 푸르지오 더 퍼스트 사전청약 커트라인 추정치

하남 교산 푸르지오 사전청약 커트라인 추정
평형	커트라인(추정)	환산 납입기간(월 10만원 기준)
59㎡	약 2,200만 원대	약 220개월 (18년 4개월)
55㎡	약 2,000만 원대	약 200개월 (16년 8개월)
51㎡	약 1,800만 원대	약 180개월 (15년)

 

하남 교산 A2 블록의 사전청약 당시 전용면적별 커트라인은 공식적으로 공개되지 않았습니다. 그러나 업계 전문가들의 분석과 보도에 따르면, 전용 59㎡ 기준으로 청약통장 납입인정금액 약 2,200만 원이 당첨 커트라인으로 추정됩니다. 이는 월 10만 원씩 18년 이상 납입한 금액에 해당합니다.

 

3) 하남 교산 푸르지오 더 퍼스트 본청약 커트라인 예상

하남 교산 푸르지오 본청약 커트라인 예상
평형	사전청약 커트라인	본청약 커트라인
59㎡	약 2,200만 원대	약 2,600만원 대
55㎡	약 2,000만 원대	약 2,400만원대
51㎡	약 1,800만 원대	약 2,200만원대

 

하남 교산 푸르지오의 본청약 커트라인은 사전청약보다 오를 것이라 추측하는데요. 그 이유는 다음과 같습니다. 

 

첫째, 하남교산 푸르지오의 본청약시 확정 분양가는 소폭 오르긴 했습니다만 주변 시세 대비 저렴하게 나왔습니다. 이에 사전청약 당첨자 중 본청약 신청률은 84%로 매우 높았습니다.

 

둘째, 본디 본청약의 커트라인은 사전청약 대비 소폭 상승하는 경향이 있습니다. 사전청약에 비해 리스크도 적고 기다리는 시간도 적기 때문이죠. 

 

마지막으로 작년부터 청약통장 월 인정액이 25만원으로 상향되었기 때문에 아무래도 사전청약보다는 커트라인은 상승할 것이라 생각됩니다. 

 

4) 부천 대장지구 A7·A8 본청약 커트라인, 이렇게 예상해본다

단지	59기준 사전청약 커트라인	본청약 커트라인 추정치
하남교산 푸르지오	약 2,200만 원대	약 2,600만원대
부천대장 A7	약 2030만원	약 2,400만원대
부천대장 A8	약 1770만원	약 2,100만원대

 

하남 교산은 시세 대비 저렴한 분양가로 본청약 커트라인이 약 2,600만 원대로 올라설 것으로 추정되고 있습니다.

 

반면 부천 대장지구 A7,A8은 하남 교산 푸르지오만큼 저렴한 분양가는 아닌데요. 그렇기 때문에 실거주의무가 없다는 장점이 있습니다. 따라서, 투자수요도 들어갈 가능성까지 고려해 하남교산 푸르지오와 비슷한 비율로 상승할 것이라 저는 생각됩니다. 시세차익이 완전히 없는 분양가는 아니기 때문이죠

 

즉, 부천대장 A7은 약 2,400만 원대, A8은 약 2,100만 원대로 저는 예상하고 있습니다.

 

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정리하자면, 부천 대장 A7·A8의 본청약 커트라인은 사전청약보다 상승할 가능성이 높으며, 하남 교산 사례와 비교할 때 A7은 약 2,400만 원대, A8은 2,100만 원대로 예상합니다. 신생아 우선공급 도입 등 제도 변화도 당첨 가능성에 큰 영향을 미치므로, 조건에 맞는 전략적인 접근이 필요합니다. 본청약 도전을 앞두고 있다면 커트라인뿐 아니라 선정방식과 청약제도 변경사항도 꼼꼼히 확인하세요.